Kỳ 3: Những lưu ý khi mua nhà trả góp

MBND đã bắt đầu phối hợp với Vision21 và kênh truyền hình HTV7 phát sóng các chương trình tư vấn bất động sản.Trong số tiếp theo của Chuyên mục Bất Động Sản, khán giả lại có dịp gặp gỡ đôi vợ chồng trẻ loay hoay trên hành trình mua nhà và lắng nghe những trăn trở “không của riêng ai” mà họ gặp phải.

Sau khi quyết định chọn mua nhà chung cư để phù hợp nhu cầu cá nhân, họ lại va phải những rắc rối pháp lý giữa việc mua dự án đang xây dựng hay mua căn hộ đã có giấy tờ pháp lý đầy đủ, lựa chọn nào cũng từng có trường hợp “tiền mất tật mang” do thiếu kiến thức pháp luật.

Rất nhiều đôi vợ chồng trẻ trăn trở về những thủ tục pháp lý khi mua căn hộ dự án.

Lần này, BTV Phi Yến đã có cuộc trò chuyện hữu ích với luật sư Trần Thái Bình với 15 năm kinh nghiệm chuyên môn, đặc biệt ở lĩnh vực bất động sản, thuộc công ty luật LNT & Partners.

BTV Phi Yến lắng nghe tư vấn của luật sư Trần Thái Bình.

BTV Phi Yến: Giả sử như hai vợ chồng quyết định sẽ mua dự án đang xây dựng thì anh có thể nói gì về những rủi ro mà họ có thể gặp phải?

Luật sư Trần Thái Bình: Quả thật tình huống trên vẫn xảy ra hàng ngày. Đa phần đối với những căn hộ đang hình thành, nghĩa là chủ đầu tư đang xây dựng, dĩ nhiên những căn hộ như vậy sẽ không có giấy tờ pháp lý hoàn chỉnh. Thật ra, luật pháp đã cho phép chủ đầu tư bán nhà đang hình thành trong tương lai. Người mua nhà thường chỉ hiểu đơn giản rằng họ phải ứng tiền trước cho chủ đầu tư xây nhà rồi sau đó mới bàn giao nhà cho họ. Tuy nhiên, về mặt pháp lý thì có hai khác biệt cơ bản giữa việc góp vốn đầu tư và mua bán nhà hình thành trong tương lai.

Cẩn thận "tiền mất tật mang" với chủ đầu tư không uy tín.

Đối với trường hợp góp vốn đầu tư, người mua nhà sẽ cùng đầu tư với chủ dự án. Trái lại, với trường hợp mua bán nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng mua bán nhà đối với căn nhà đang xây và người mua nhà sẽ thanh toán theo tiến độ xây dựng. Điểm khác biệt giữa hai hình thức này là đối với hình thức góp vốn đầu tư, chủ đầu tư chỉ cần được phê duyệt dự án đó là có thể tiến hành kêu gọi góp vốn đầu tư; đối với trường hợp ký hợp đồng mua bán nhà thì chủ đầu tư phải khởi công xây dựng dự án, phải hoàn thành phần móng của công trình rồi thì mới được phép ký hợp đồng và nhận tiền. Như vậy, đối với trường hợp góp vốn đầu tư, sẽ có nhiều rủi ro hơn so với trường hợp ký hợp đồng mua bán nhà. Những người mua nhà nên cân nhắc điều này.

Chậm tiến độ dự án là một rủi ro không hiếm gặp.

BTV Phi Yến: Như vậy, liệu có thể hiểu rằng đối với một dự án đang xây dựng, có đầy đủ giấy tờ và tính pháp lý thì người mua nhà có thể hoàn toàn yên tâm không?

Luật sư Trần Thái Bình: Sẽ vẫn có những rủi ro khác. Ví dụ, chủ đầu tư không có kinh nghiệm, uy tín và năng lực thực hiện dự án theo đúng tiến độ, khiến cho việc hoàn thành dự án kéo dài. Một rủi ro khác là mặc dù đúng là họ có dự án đó, nhưng khi huy động vốn rồi lại sử dụng vốn cho những mục đích khác, khiến cho sau đó họ lại không có khả năng hoàn thành dự án ban đầu. Rủi ro thứ ba là khi chủ đầu tư không có kinh nghiệm dẫn đến việc thực hiện dự án không đúng quy định pháp luật và dự án bị thu hồi bởi cơ quan nhà nước.

Người mua cần tìm hiểu kỹ về uy tín và năng lực của chủ đầu tư.

BTV Phi Yến: Tuy nhiên, cũng không thể phủ nhận một số ưu điểm của phương án này so với việc chọn mua căn hộ đã hoàn thành rồi, ví dụ như phương thức thanh toán chẳng hạn. Rõ rang là số tiền phải bỏ ra đầu tư với hình thức này sẽ thấp hơn nhiều. Phải có lý do giải thích việc những dự án thế này rất thu hút người mua nhà hiện nay. Vậy nếu cặp vợ chồng ở trên quyết định chọn mua dự án thì luật sư có lời khuyên nào dành cho họ cũng như quý vị khán giả?

Tính pháp lý của chủ đầu tư và dự án rất quan trọng khi tìm thông tin mua nhà.

Luật sư Trần Thái Bình: Dĩ nhiên, việc mua nhà đã có giấy tờ hoàn thiện cũng có những thuận lợi riêng. Tuy vậy, việc ký hợp đồng mua bán, giao dịch với cá nhân bán nhà sẽ có nhiều bất lợi so với giao dịch với công ty bất động sản. Người mua cũng sẽ phải kiểm tra xem nhà đó có thế chấp chưa, có ràng buộc, tranh chấp với bên thứ ba hay không. Không phải chỉ cần có giấy tờ nhà là đã thuận lợi rồi. Ngược lại, khi mua nhà đang hình thành trong dự án cũng không chỉ toàn rủi ro. Vẫn có những thuận lợi như lịch thanh toán kéo dài theo tiến độ xây dựng của dự án (khoảng 2 – 3 năm) sẽ giúp cân bằng khả năng tài chính của người mua tốt hơn, giảm áp lực thanh toán một lần. Vấn đề là người mua nhà có biết phải tìm hiểu để yêu cầu chủ đầu tư tuân thủ hay không. Ví dụ, pháp luật quy định chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng mua bán nhà đang hình thành khi dự án đã hoàn thành phần móng. Nếu người mua nhà không biết mà vẫn đưa tiền cho chủ đầu tư trước khi phần móng hoàn thành thì giao dịch đó sẽ không có giá trị và pháp luật không thể lấy lại tiền cho người mua. Vì vậy, người mua nhà cần phải hiểu rõ quyền lợi của mình để đảm bảo chủ đầu tư đáp ứng đúng theo như vậy.

Những lưu ý khi mua nhà dự án đang hình thành.

BTV Phi Yến: Cảm ơn anh. Như vậy, rõ ràng là mặc dù nhận được sự hỗ trợ hay có quyết định như thế nào trong việc mua nhà thì vai trò nắm bắt thông tin của chính người tiêu dùng cũng đặc biệt quan trọng. Một lần nữa, xin cảm ơn anh đã tham gia chương trình.

Chuyên mục Bất Động Sản phát sóng lúc 6h45 sáng thứ Tư hàng tuần trên kênh HTV7.